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收租不是创意园区发展未来

作为百年老工业华丽转身的典范,上海纺织有限公司下属原上海第十七棉纺织总厂,2012年7月3日正式成为上海国际时尚中心。这预示着上海纺织基本完成时尚产业战略布局,实现了时尚产业链的打造。

今年初开始的试运营阶段,该中心已经承接了上海时装周闭幕式、华谊之夜等多项高端时尚活动,并被上海市文化创意产业发展十二五规划列为重点建设项目。

国际时尚中心的崛起

创建于1921年的原上海第十七棉纺织总厂,坐落在杨树浦路2866号,见证过上海纺织的辉煌,但在上海纺织“转型发展”的大背景下,于2007年前后主动关闭厂区生产,迁入江苏大丰上海纺织产业园区。原厂房2009年4月28日开始改造,历时3年,最终成功变身为上海国际时尚中心。

据上海纺织时尚产业发展有限公司总经理赵长征介绍,改造后的上海国际时尚中心是亚洲地区规模最大的创意时尚地标,不仅集时尚展示、时尚体验、休闲娱乐为一体,拥有可容纳1200人的“亚洲第一秀场”,还考虑了对外合作交流等功能。通过多功能秀场、创意办公与设计师工作室,构建了时尚产业大型时尚活动展示与服务平台。

藉由“上海国际时尚中心”的发布,上海纺织同时公布了旗下四大园区品牌:以时尚体验为主题的“上海国际时尚中心”,以时尚文化为主题的“M50”品牌、以时尚生活为主题的“尚街LOFT”品牌、以时尚设计为主题的“上海国际设计交流中心”。

随着上海国际时尚中心的面世,上海纺织的时尚产业战略布局基本完成。

实际上,在时尚产业发展上,上海纺织可谓苦心经营,数度转身。不但借助创意设计产业,实现了研发提升、产业对接,成功地从传统制造业转型为现代服务业;更通过老厂房再造、产业互补和品牌运营,实现了从“创意产业”向“产业创意”的二次转型发展。从传统纺织厂到创意园区,从“创意产业”到“产业创意”,“意味着上海纺织不仅完全介入到时尚产业链之中,还将成为游戏规则的制订者。”赵长征如是表示。

作为上海纺织业的老牌国企,依托各类有形与无形资源,上海纺织的转身之路既有章可循,又独具匠心。

第一次转变:从制造企业到创意园区

上海纺织的前身为1878年清政府设立的上海机器织布制造局,1958年变身为上海纺织工业局,1995年改制为上海纺织控股公司后,于2001年成立上海纺织有限公司。

从解放后到1990年代初,上海纺织一直是上海经济的中流砥柱,也是全国纺织的航空母舰。但随着上海城市的发展,劳动密集型、污染性高的行业需要“迁出上海”,上海纺织面临关闭与外迁工厂的浩大工程。并从生产型企业转变为外贸企业。

2000年左右,第一批纺织工厂正式完成关闭。当时的问题是:关闭的工厂以及地皮如何处置?之前,已有米厂采取出售厂房来套现的先例,上海纺织初期也出卖过少量的厂房,但综合考虑之后,上海纺织开始探索厂房的再利用实践。

此时,创意产业的理念在上海已有萌芽。由于留学生在国外的办公区大多由老厂房改造而成,这批人员的回国创业便对老厂区办公楼情有独钟。最早的老厂房自行改造并建立办公室、画廊等项目的,就是建于1930年代的上海春明粗纺厂(即M50园区,位于莫干山路50号)。

2001年,上海纺织挂牌成立了旗下第一个上海都市型工业楼宇卓维751。2003年,M50园区在上海纺织支持下,由于入驻艺术家的影响力而逐步成为了上海市创意园区地标,并在2004年被美国《时代》周刊评为上海十大地标之一。

其时,上海纺织虽然对厂房中的企业只收取象征性的租金,但已意识到借助创意产业改造老厂房是一条具有潜力之路。开始规划园区发展思路,实施批量向创意园区的转化。

从2005年起,上海确立扶持创意产业园区的政策措施,由上海市经济信息化委员会牵头为符合产业导向的创意产业园区授牌。由于上海纺织创意园区规划与打造较早,因此在第一批15家授牌园区中占有多个席位。

到2008年,通过近10年的成功探索和创新实践,上海纺织盘活了近百万平方米的旧厂房、旧仓库,创办了20多个创意产业园,培育出M50、尚街LOFT、西郊鑫桥、浦东双创园等著名园区,成为沪上最具影响力与规模效应的创意产业及创意产业载体的集聚地。

整个上海的创意产业发展亦风起云涌,出现了超百个园区,授牌园区达到50多个。

第二次转变:从园区招租方到运营商

在上海创意产业中心秘书长何增强看来,上海创意园区尽管数量越来越多,同质化竞争和内容产业的空洞化趋势也越来越严重,原因是其被概念化、被规划化、被模式化,最终被边缘化。“随着土地和租差红利的消失或趋薄,驱使一些园区经营者急功近利,主题缺失,而房地产商和资本的介入,又使一些园区经营者失之浮躁,甚至出现了‘伪园区’现象。”据其介绍,2011年上海文创产业总产值达到4900多亿元,但只有400多亿元是创意园区内产出的。

实际上,创意园区的物理空间本身也具有瓶颈性。由于厂房的改造属性,创意园区的办公环境和配套设施并不具有优势,加之上海对创意园区的租金有一定限制要求,每年上涨10%-20%几乎是不可能的。M50园区总经理王艺告诉《上海国资》,随着各类成本的上升,房租在未来将只能抵充园区的日常运营开支,无利可言。因此,“必须找到创意园区的可持续发展模式”。

从2008年开始,在上海纺织的支持下,M50做了诸多尝试。一是积极保留原有模式的“开放空间”:无论房租如何上涨,依旧提供租金优惠,并保留大部分的画廊画室,可供免费参观。二是对园区的入驻企业做足文章。在招租过程中,M50强调必须是设计企业才能入驻。通过3年的产业引导,目前M50的入驻企业基本上都以艺术与设计为主。

与此同时,M50着手加强服务和衍生品开发:2007年开始每年进行M50创意新锐评选,挖掘上海乃至全国高校学生与青年艺术家;2008年成立了M50表演工作坊;2009年4月正式上线了艺术与设计类专业网站——吾灵网,并成立了以幼儿“创意美术”开发和培训为特色的吾灵小画家坊;发起成立了M50设计联盟。

“租金等硬钱要赚,服务类软钱也要赚。”王艺告诉《上海国资》,通过搭建平台,提供各类服务和衍生品,M50的软服务收入今年上半年已达三四百万元,“以后还会继续增长”。

M50的探索,正合上海纺织对旗下创意园区的要求。上海纺织认为,创意园区经营要从创意产业链着手,通过产业链的构建,成为真正的创意园区运营商。

同时,借助国有企业自身资源与资金的优势,上海纺织细分产业链,并介入到创意企业的孵化与培育中。如采取以股权换发展资金和免租金的方式扶持具有潜力的艺术家工作室、初创创意企业。“这种模式有利于与创意企业共同成长,一旦培育成功收益将远远超过收租模式。”

第三次转变:从园区运营商到品牌运营商

作为园区运营商,实际上是很难自行打造创意产品与服务的。更何况,园区的物理空间毕竟有限。如果仅仅拘泥于做园区,“极限”很快就会到来。

如何突破园区的物理空间?上海纺织找到的现实途径是园区品牌化。“园区品牌是整合并使园区资源最大化的最佳方式。”何增强表示。

王艺告诉《上海国资》,在上海纺织的指导下,M50从2009年开始转变观念做品牌。“这可以有效地提高园区的‘极限值’。客户从园区提供的增值服务中获得利益,并在M50的品牌效益中分享到更多的好处。”

此后,上海纺织开始延伸M50品牌为产品与服务品牌,设立“M50设计联盟”帮助设计师实现产品转化、“吾灵小画家坊”建立青少年艺术培训体系、M50创意新锐评选挖掘优秀的创意设计青年等。

与此同时,M50通过集聚效应发展了园区品牌系列:M50艺术产业园、M50上海陶瓷文化产业园、M50西郊文化休闲园、M50半岛文化创意产业园、M50桃浦分园。5个园区总建筑面积近25万m2,入驻企业近500家,其中时尚文化类核心内容企业占50%以上,时尚文化类服务型企业为40%以上。

“原M50与尚街LOFT两大园区都在上海具有极高的知名度和影响力,通过提升M50与尚街LOFT为园区品牌,能直接辐射到10家园区,迅速提升其他园区的地位。”赵长征告诉《上海国资》。

由此,M50等品牌逐渐实现了与园区实体的分离,更具有其品牌价值。

园区与运营载体的品牌塑造

2010年4月,上海纺织成立了上海纺织时尚产业有限公司,对M50、尚街LOFT等13家园区,实行专业化营运与动态管理,以确保全系统的创意产业园区,独具业态特色,高度错位发展,处于高效有序与系统化营运管理之中。

自此,上海纺织的诸多举措均由该公司操盘:继续鼓励旗下13家园区做一系列介入创意产业链的实践;为各家园区确立未来发展的主题与主导产业;确立主导产业后提出四大园区品牌的战略思路;整合各园区旗下的平台确立时尚产业的引导者和综合服务提供商。

由于历史原因,“园区”往往冠以创意业态新概念名称,而其运营的法人载体仍沿用原先工厂的名称,这对于主体品牌的推导、知识产权的经营以及“园区”整体资本经营运作,在法律法规与市场规范层面均存有诸多的纠结。为解决这种错位现象,上海纺织果断地实施传统纺织制造企业名称更换、夯实企业创意产业内涵、法人载体运作一体化的“转型”。如:原来的M50“创意产业集聚区”,现定位为“M50艺术产业园”,其原产业载体原上海春明粗纺厂全新冠名为“上海M50文化创意产业发展有限公司”,属全国首创。此次新面世的上海国际时尚中心,产业载体也由原来的“十七棉投资公司”,全新冠名为“上海国际时尚中心园区管理发展有限公司”。

截至目前,上海纺织时尚产业有限公司旗下从事时尚园区品牌运营的专业公司已有11家。不但实现了园区企业名称与品牌的统一,更凸显了创意园区品牌化。2012年4月,M50艺术产业园正式获得上海市著名商标称号。这是全国首家文化创意园区品牌的著名商标,也是上海纺织园区品牌发展的又一个里程碑。

“此举,在上海乃至全国的产业园区与产业载体的转型发展和优化升级中,皆具有示范意义与指标意义。”上海市政府决策咨询专家、上海工业发展咨询有限公司总经理董锡健如此评价。“收租不是创意园区的发展未来,而必须通过集聚产业、细化产业与介入产业,寻找到自身的可持续发展路径。”

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